Abschreibung einer Immobilie in Dubai: Was möglich ist

Die Frage nach der Abschreibung einer Immobilie in Dubai führt zu einer Antwort, die zunächst enttäuscht und dann interessant wird. Für Privatpersonen gibt es in den Emiraten keine Abschreibung – weil es keine Einkommensteuer gibt, gegen die sich etwas absetzen ließe. Für Gesellschaften hat sich die Lage 2025 dagegen grundlegend geändert.

Warum es für Privatpersonen keine Abschreibung gibt

Abschreibung ist ein Instrument der Gewinnermittlung. Sie mindert eine Bemessungsgrundlage. Wo keine Steuer auf das Einkommen natürlicher Personen erhoben wird, existiert diese Bemessungsgrundlage nicht.

Wer als Privatperson eine Wohnung in Dubai hält und vermietet, hat also nichts abzuschreiben – braucht es aber auch nicht, weil die Mieteinnahmen auf dieser Ebene ohnehin nicht besteuert werden. Auch die Körperschaftsteuer greift nicht, solange die Vermietung keine Lizenz erfordert.

Die Neuerung für Gesellschaften: vier Prozent seit 2025

Hält eine Gesellschaft die Immobilie, sieht es anders aus. Mit der Ministerialentscheidung Nr. 173 von 2025 hat das Finanzministerium eine Lücke geschlossen, die seit Einführung der Körperschaftsteuer bestand.

Der Hintergrund: Wer Anlageimmobilien nach dem Zeitwertmodell bilanziert, weist in der Gewinn- und Verlustrechnung keine Abschreibung aus – Wertänderungen laufen über nicht realisierte Gewinne oder Verluste. Damit fehlte diesen Unternehmen der Abzug, den Gesellschaften mit Anschaffungskostenmodell selbstverständlich hatten.

Der Abzug bezieht sich auf zwölf Monate und wird bei kürzeren Zeiträumen anteilig gekürzt. Bei Veräußerung ist die kumuliert geltend gemachte Abschreibung wieder hinzuzurechnen.

Der Punkt, an dem es teuer werden kann

Zwei Bedingungen sind unangenehm scharf formuliert.

• Die Frist: Das Wahlrecht muss in der ersten betroffenen Steuererklärung ausgeübt werden. Wer es versäumt, verliert den Abzug dauerhaft
• Die Unwiderruflichkeit: Die Wahl gilt für alle zum Zeitwert gehaltenen Anlageimmobilien und lässt sich nicht zurücknehmen

Damit ist die Entscheidung nicht bilanztechnischer Kleinkram, sondern eine strategische Festlegung. Sie will vor der ersten Erklärung gerechnet werden, nicht danach.

Bei Übertragungen innerhalb einer Gruppe oder Umstrukturierungen übernimmt der Erwerber die Werte des Übertragenden – eine Umgehung durch Verschieben funktioniert also nicht.

Warum die Regel überhaupt eingeführt wurde

Bis Ende 2024 hing der Abzug allein an der Bilanzierungsmethode. Zwei Gesellschaften mit identischem Immobilienbestand konnten unterschiedlich hoch besteuert werden – die eine mit Abschreibung, die andere ohne, nur weil sie den Bestand zum Zeitwert auswies.

Die Neuregelung stellt beide gleich. Sie ist damit weniger eine Vergünstigung als eine Korrektur, und sie zeigt eine Linie, die sich im emiratischen Steuerrecht seit 2023 durchzieht: Das System wird nachjustiert, sobald sich Verwerfungen in der Anwendung zeigen. Wer hier investiert, sollte damit rechnen, dass es dabei nicht bleibt.

Was das für die Praxis bedeutet

Für den typischen deutschsprachigen Käufer einer oder zweier Wohnungen ist die Regelung ohne Bedeutung. Sie richtet sich an Gesellschaften mit Immobilienbestand, die nach dem Zeitwertmodell bilanzieren.

Relevant wird sie dort, wo mehrere Objekte über eine Gesellschaft gehalten werden – etwa in einer Struktur mit mehreren Beteiligten oder bei geplanter Nachfolge. Vier Prozent der Anschaffungskosten mindern in dieser Konstellation den steuerpflichtigen Gewinn spürbar.

Die deutsche Abschreibung auf eine Wohnung in Dubai

Hier liegt der Punkt, der die meisten Leser tatsächlich betrifft – und er wird regelmäßig übersehen.

Wer weiterhin in Deutschland unbeschränkt steuerpflichtig ist und eine Wohnung in Dubai vermietet, muss diese Einkünfte in Deutschland erklären. Zwischen Deutschland und den Emiraten besteht seit Ende 2021 kein Doppelbesteuerungsabkommen mehr, die Einkünfte fließen also ins Welteinkommen ein.

Die gute Nachricht: Bei der Ermittlung dieser Einkünfte gelten die deutschen Regeln – einschließlich der Absetzung für Abnutzung. Sie können die Wohnung in Dubai also nach deutschem Recht abschreiben.

• Der Regelsatz für Gebäude im Privatvermögen liegt bei zwei Prozent jährlich, bei Fertigstellung ab 2023 bei drei Prozent
• Abgeschrieben wird nur der Gebäudeanteil, nicht der Grund und Boden
• Auch Schuldzinsen, Verwaltungskosten und Instandhaltung sind als Werbungskosten abziehbar
• Die Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Grundstück muss nachvollziehbar dokumentiert sein

Für Österreich gilt seit 2023 die Anrechnungsmethode mit vergleichbarer Wirkung; in der Schweiz greift dagegen grundsätzlich die Befreiung, weshalb sich die Frage dort anders stellt.

Wie wir das einordnen

Die Abschreibung ist ein gutes Beispiel dafür, warum die Frage „Wie wird das in Dubai besteuert?“ fast nie die richtige Frage ist. Entscheidend ist, wo Sie ansässig sind und in welcher Rechtsform Sie halten.

Aus unserer Begleitung: Deutsche Eigentümer mit Wohnsitz in Deutschland lassen die Abschreibung regelmäßig liegen, weil sie annehmen, eine Immobilie in einem steuerfreien Land sei in Deutschland gar nicht zu erklären. Das Gegenteil ist der Fall – und wer sie erklärt, kann auch absetzen.

Unser Rat: Wenn Sie über eine Gesellschaft in den Emiraten halten und zum Zeitwert bilanzieren, lassen Sie das Wahlrecht nach der Ministerialentscheidung 173 vor der ersten Steuererklärung prüfen. Die Frist läuft still, und der Abzug ist danach verloren.

Vor der Entscheidung klären

• Halten Sie privat oder über eine Gesellschaft?
• Bilanziert die Gesellschaft nach dem Zeitwert- oder dem Anschaffungskostenmodell?
• Ist die Wahl der Realisationsbesteuerung getroffen und fristgerecht erklärt?
• Sind Sie im Heimatland weiterhin unbeschränkt steuerpflichtig?
• Liegt eine belastbare Aufteilung des Kaufpreises auf Gebäude und Boden vor?

Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Wie sich Struktur und Ansässigkeit dazu aufbauen lassen, steht auf unserer Seite zur Steuerplanung.