Mieteinnahmen Deutschland bei Wohnsitz Dubai: Was zu versteuern ist

Sie haben den Wohnsitz nach Dubai verlegt, besitzen aber weiterhin eine vermietete Immobilie in Deutschland. Die naheliegende Erwartung: Mit dem Wegzug endet die deutsche Steuerpflicht. Sie endet nicht. Mieteinnahmen aus deutschen Immobilien bleiben in Deutschland steuerpflichtig, unabhängig davon, wo Sie wohnen.

Warum Deutschland weiter besteuert

Bei Immobilien gilt international das Belegenheitsprinzip: Besteuert wird dort, wo das Grundstück liegt. Diese Zuordnung findet sich in nahezu jedem Doppelbesteuerungsabkommen – und sie gilt erst recht, wenn wie zwischen Deutschland und den VAE gar kein Abkommen besteht.

Mit dem Wegzug wechseln Sie von der unbeschränkten in die beschränkte Steuerpflicht nach § 49 des Einkommensteuergesetzes. Erfasst werden dann nur noch Ihre inländischen Einkünfte – die Mieteinnahmen gehören dazu.

Was sich durch den Wechsel ändert

Der Wegfall des Grundfreibetrags ist der Punkt, der am meisten kostet. Als beschränkt Steuerpflichtiger versteuern Sie den Gewinn ab dem ersten Euro. Wer bisher mit einem Freibetrag gerechnet hat, findet eine spürbar höhere Rechnung vor.

Was Sie weiterhin absetzen können

Die Ermittlung der Einkünfte ändert sich nicht. Von den Mieteinnahmen ziehen Sie die Werbungskosten ab:

• Abschreibung auf das Gebäude
• Schuldzinsen aus der Finanzierung, nicht die Tilgung
• Instandhaltung und Reparaturen
• Hausgeld, soweit es nicht umlagefähig ist
• Verwaltungskosten, Grundsteuer, Versicherungen
• Fahrtkosten zur Immobilie, in engen Grenzen

Die Abschreibung beträgt bei Gebäuden im Privatvermögen in der Regel zwei Prozent jährlich, bei Fertigstellung ab 2023 drei Prozent. Für bestimmte neu errichtete Wohngebäude besteht zusätzlich eine degressive Abschreibung. Welche Variante gilt, hängt am Baujahr und an der Nutzung.

Die Steuererklärung bleibt Pflicht

Beschränkt Steuerpflichtige müssen eine deutsche Einkommensteuererklärung abgeben. Zuständig bleibt das Finanzamt, in dessen Bezirk die Immobilie liegt.

• Die Abgabefristen entsprechen denen unbeschränkt Steuerpflichtiger
• Ohne inländische Anschrift kann das Finanzamt einen Empfangsbevollmächtigten verlangen
• Vorauszahlungen werden weiterhin festgesetzt, wenn die Steuer eine bestimmte Höhe erreicht
• Die Abmeldung beim Einwohnermeldeamt ersetzt keine Mitteilung an das Finanzamt

Der häufigste Fehler in dieser Konstellation ist nicht steuerlicher, sondern organisatorischer Natur: Post erreicht den Empfänger nicht mehr, Fristen laufen ab, Schätzungsbescheide ergehen. Ein Empfangsbevollmächtigter in Deutschland löst das.

Was in den Emiraten passiert

Auf Ebene der Privatperson erheben die VAE keine Einkommensteuer – auch nicht auf ausländische Mieteinnahmen. Es entsteht dort also keine zweite Steuer.

Damit tritt der Fall ein, den viele nicht erwarten: Es gibt keine Doppelbesteuerung, aber auch keine Entlastung. Die deutsche Steuer bleibt in voller Höhe stehen, weil in den Emiraten nichts anfällt, das angerechnet werden könnte.

Der Progressionsvorbehalt entfällt

Bei unbeschränkter Steuerpflicht erhöhen bestimmte steuerfreie ausländische Einkünfte den Steuersatz auf das übrige Einkommen. Diese Wirkung greift bei beschränkter Steuerpflicht nicht.

Ihre Einkünfte aus Dubai – Gehalt, Ausschüttungen, Kapitalerträge – bleiben für die deutsche Veranlagung außen vor. Besteuert wird allein die deutsche Miete, ohne Blick auf Ihr sonstiges Einkommen. Das ist einer der wenigen Punkte, an denen der Wegzug die Rechnung vereinfacht.

Verkauf der Immobilie

Beim Verkauf gilt die Spekulationsfrist von zehn Jahren fort. Veräußern Sie innerhalb dieser Frist, ist der Gewinn in Deutschland steuerpflichtig – auch als beschränkt Steuerpflichtiger. Nach Ablauf der zehn Jahre bleibt der Gewinn im Privatvermögen steuerfrei.

Wer den Verkauf ohnehin erwägt, sollte diese Frist in die Umzugsplanung einbeziehen. Sie läuft unabhängig vom Wohnsitz weiter.

Wenn die Immobilie über eine Gesellschaft gehalten wird

Manche Eigentümer erwägen, die Immobilie in eine Gesellschaft einzubringen, um die persönliche Steuerpflicht zu beenden. Das löst das Problem nicht, sondern verlagert es.

• Die Einbringung selbst kann Grunderwerbsteuer auslösen und gilt steuerlich häufig als Veräußerung
• Eine deutsche Gesellschaft unterliegt der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer auf die Mieteinkünfte
• Eine ausländische Gesellschaft mit deutscher Immobilie bleibt in Deutschland beschränkt steuerpflichtig
• Bei einer Gesellschaft in den Emiraten kommt für deutsche Gesellschafter die Frage der Hinzurechnungsbesteuerung hinzu, weil Vermietung regelmäßig zu den passiven Einkünften zählt

Der Belegenheitsstaat behält sein Besteuerungsrecht in jeder dieser Varianten. Wer eine Umstrukturierung erwägt, sollte sie deshalb nicht mit dem Ziel angehen, die deutsche Steuer zu vermeiden, sondern allenfalls, um Haftung oder Nachfolge zu ordnen.

Wie wir das einordnen

Die deutsche Immobilie ist der Vermögensteil, der beim Wegzug am häufigsten unterschätzt wird. Sie ist kein Problem – aber sie bindet Sie dauerhaft an das deutsche Steuerrecht, in einer Zeit, in der Sie mit dem Land eigentlich abschließen wollten.

Aus unserer Begleitung: Wer eine vermietete Immobilie behält, braucht in Deutschland weiterhin einen Steuerberater und einen Empfangsbevollmächtigten. Das kostet einige hundert Euro im Jahr und verhindert zuverlässig die teuren Fälle – Schätzungsbescheide, Säumniszuschläge, Vollstreckungsankündigungen an eine Adresse, an der niemand mehr wohnt.

Unser Rat: Klären Sie vor dem Umzug, ob die Immobilie langfristig zu Ihrer Planung passt. Wer sie ohnehin verkaufen will und die Zehnjahresfrist erfüllt hat, verschafft sich mit dem Verkauf vor dem Wegzug eine deutlich einfachere Ausgangslage. Diese Rechnung gehört vor die Abmeldung, nicht danach.

Vor dem Wegzug klären

• Bleibt die Immobilie im Bestand oder steht ein Verkauf an?
• Ist die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen?
• Wer wird Empfangsbevollmächtigter gegenüber dem deutschen Finanzamt?
• Wie hoch fällt die Steuer ohne Grundfreibetrag aus?
• Bleibt Ihr deutscher Steuerberater weiter mandatiert?

Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Wie sich die Seite der Emirate dazu aufbaut, steht auf unserer Seite zur Steuerplanung.