Vermietung in Dubai und Steuern: Was tatsächlich anfällt

Wer eine Wohnung in Dubai vermietet, zahlt darauf keine Einkommensteuer. Das ist die kurze Antwort, und sie stimmt. Steuerfrei im Sinne von abgabenfrei ist die Vermietung deshalb aber nicht – es fallen Gebühren an, unter Umständen Umsatzsteuer, und in bestimmten Konstellationen auch Körperschaftsteuer.

Die persönliche Ebene: keine Einkommensteuer

Die Vereinigten Arabischen Emirate erheben keine Einkommensteuer von natürlichen Personen. Mieteinnahmen aus einer privat gehaltenen Immobilie sind auf dieser Ebene nicht steuerpflichtig.

Auch die Körperschaftsteuer, die seit Juni 2023 gilt, greift hier nicht: Einkünfte natürlicher Personen aus Immobilieninvestitionen sind ausgenommen, solange die Tätigkeit keine Lizenz erfordert. Wer also eine oder mehrere Wohnungen im Privatvermögen hält und langfristig vermietet, bleibt außerhalb der Körperschaftsteuer – unabhängig von der Höhe der Einnahmen.

Wann die Körperschaftsteuer doch greift

Die Grenze verläuft bei der Lizenzpflicht, nicht bei der Zahl der Objekte.

Wer die Immobilie in eine Gesellschaft einbringt, tauscht damit die persönliche Freistellung gegen ein Regime mit Registrierungspflicht, Buchführung und jährlicher Steuererklärung. Das kann sinnvoll sein – aber nicht aus steuerlichen Gründen.

Umsatzsteuer: der Unterschied macht die Nutzungsart

Bei der Mehrwertsteuer trennen die Emirate scharf zwischen Wohn- und Gewerbeimmobilien.

• Wohnraum: Die langfristige Vermietung ist von der Umsatzsteuer befreit. Der Vermieter stellt keine 5 Prozent in Rechnung und kann im Gegenzug keine Vorsteuer ziehen
• Gewerbeimmobilien: Büros, Läden und Lagerflächen unterliegen dem Regelsatz von 5 Prozent
• Registrierungspflicht: Wer steuerpflichtige Umsätze über AED 375.000 im Jahr erzielt, muss sich registrieren. Umsatzsteuerbefreite Wohnraumvermietung zählt dabei nicht mit

Ein Vermieter mit zwei Wohnungen bleibt also außen vor. Wer eine Ladenfläche vermietet, kann die Schwelle schnell überschreiten.

Die Gebühren, die tatsächlich anfallen

Hier liegt der Unterschied zwischen „steuerfrei“ und „kostenlos“.

• Wohnungsgebühr: In Dubai wird eine Abgabe von fünf Prozent der Jahresmiete erhoben, umgelegt in monatlichen Raten über die Rechnung des Versorgers. Sie trifft den Mieter, ist im Markt aber ein Preisbestandteil
• Ejari: Jeder Mietvertrag ist zu registrieren. Ohne Registrierung funktionieren Versorgeranmeldung und Visumsvorgänge nicht
• Verwaltung: Service Charges der Anlage, Instandhaltung, gegebenenfalls Maklerprovision
• Kurzzeitvermietung: Wer als Ferienwohnung vermietet, braucht eine Genehmigung der Tourismusbehörde und führt eine Abgabe je Übernachtung ab

Der letzte Punkt wird regelmäßig übersehen. Die Vermietung über Buchungsportale ohne Betreibergenehmigung ist nicht zulässig und wird geahndet.

Der Verkauf

Beim Verkauf einer Immobilie in den Emiraten fällt keine Steuer auf den Veräußerungsgewinn an. Fällig wird eine Übertragungsgebühr an das Grundbuchamt, üblicherweise vier Prozent des Kaufpreises, dazu Gebühren für Makler und Registrierung.

Auf der Heimatseite kann der Verkauf dagegen sehr wohl steuerpflichtig sein: In Deutschland etwa greift die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte auch bei einer Immobilie im Ausland, solange unbeschränkte Steuerpflicht besteht. Wer den Verkauf plant, sollte diese Frist kennen, bevor er den Kaufvertrag unterschreibt.

Was im Heimatland passiert

Hier trennt sich der Fall nach Ansässigkeit.

Wer tatsächlich in den Emiraten ansässig ist, hat mit den Mieteinnahmen aus Dubai in Deutschland, Österreich oder der Schweiz nichts mehr zu tun.

Wer weiterhin im Heimatland wohnt und lediglich eine Wohnung in Dubai besitzt, muss die Einkünfte dort erklären. Die Zuordnung folgt dem Belegenheitsprinzip, die praktische Wirkung hängt aber am jeweiligen Abkommen:

• Deutschland: Kein Abkommen seit Ende 2021. Die Einkünfte werden im Rahmen des Welteinkommens erfasst; anzurechnen gibt es nichts, weil in den Emiraten nichts anfällt
• Österreich: Seit 2023 gilt die Anrechnungsmethode. Auch hier bleibt die volle österreichische Belastung
• Schweiz: Grundsätzlich Befreiungsmethode, in der Regel unter Progressionsvorbehalt

Die Vorstellung, eine Wohnung in Dubai bringe steuerfreie Mieteinnahmen, während man selbst in Deutschland wohnt, geht also nicht auf.

Meldepflichten nicht vergessen

Der Erwerb einer ausländischen Immobilie und die daraus fließenden Einkünfte unterliegen im Heimatland Anzeige- und Erklärungspflichten. Dazu kommt der automatische Informationsaustausch über Konten, auf denen die Mieten eingehen.

Wer die Wohnung über eine Gesellschaft in den Emiraten hält, löst zusätzlich die Frage der Hinzurechnungsbesteuerung aus – Vermietung zählt regelmäßig zu den passiven Einkünften.

Wie wir das einordnen

Dubai ist als Vermietungsstandort attraktiv, aber der Grund dafür ist die Rendite, nicht die Steuerfreiheit. Bruttorenditen liegen deutlich über dem, was in deutschen Großstädten erreichbar ist; dem stehen höhere Nebenkosten, kurze Mietzyklen und ein volatilerer Markt gegenüber.

Aus unserer Begleitung: Der häufigste Fehler ist die Annahme, der Kauf einer Wohnung verschaffe automatisch einen Aufenthaltstitel und damit die steuerliche Ansässigkeit. Ein Investorenvisum an Immobilien ist an Bedingungen geknüpft, und das Visum allein begründet noch keine Ansässigkeit – dafür braucht es tatsächliche Präsenz.

Unser Rat: Klären Sie vor dem Kauf, ob Sie privat oder über eine Gesellschaft halten wollen. Die Privatvariante ist steuerlich einfacher; die Gesellschaft ergibt Sinn, wenn Haftung, Nachfolge oder mehrere Beteiligte im Spiel sind. Nachträglich umzubauen ist teuer, weil die Übertragung Gebühren auslöst.

Vor der Vermietung klären

• Halten Sie privat oder über eine Gesellschaft?
• Wohnraum oder Gewerbefläche – und damit umsatzsteuerbefreit oder nicht?
• Langfristige Vermietung oder Kurzzeitvermietung mit Genehmigungspflicht?
• Wo sind Sie steuerlich ansässig, und was folgt daraus im Heimatland?
• Ist der Mietvertrag über Ejari registriert?

Stand: 28. August 2026. Dieser Beitrag ersetzt keine steuerliche Beratung im Einzelfall.

Wie sich Struktur und Ansässigkeit dazu aufbauen lassen, steht auf unserer Seite zur Steuerplanung.