Was passiert mit Immobilien bei Krieg?

Eine Immobilie ist der unbeweglichste Teil eines Vermögens – sprachlich und tatsächlich. Genau das macht sie in Krisen zum Sonderfall: Man kann sie weder verlagern noch kurzfristig verkaufen, und die übliche Absicherung greift ausgerechnet im Ernstfall nicht. Dieser Beitrag ordnet ein, was rechtlich gilt und was daraus für die Vermögensstruktur folgt.

Das Eigentum bleibt – das Gebäude nicht unbedingt

Krieg beendet kein Eigentum. Das Grundbuch bleibt bestehen, der Eigentümer bleibt eingetragen, und Ansprüche gehen nicht dadurch unter, dass eine Situation unklar ist. Was in Frage steht, ist etwas anderes: die Substanz des Gebäudes, die Nutzbarkeit, die Ertragsfähigkeit und die Handelbarkeit. Alle vier können verloren gehen, während das Eigentum formal fortbesteht.

Die Versicherungslücke, die kaum jemand kennt

Marktgängige Wohngebäudebedingungen schließen Kriegsschäden aus. In den Musterbedingungen VGB 2025 heißt es, dass Schäden „durch Krieg, kriegsähnliche Ereignisse, Bürgerkrieg, Revolution, Rebellion oder Aufstand" nicht versichert sind – ausdrücklich ohne Berücksichtigung mitwirkender Ursachen. Derselbe Ausschluss gilt für innere Unruhen und Kernenergie.

Die Formulierung ist wichtiger, als sie klingt: Der Ausschluss greift auch dann, wenn der Krieg nur eine von mehreren Ursachen war. Eine Zusatzdeckung für dieses Risiko ist im Privatkundenmarkt nicht üblich.

Und der Staat?

Einen gesetzlichen Anspruch auf staatliche Entschädigung für künftige Kriegsschäden an Immobilien in Deutschland gibt es nicht. Artikel 120 GG regelt lediglich, wer die Kriegsfolgelasten trägt – also eine Zuständigkeit zwischen Bund und Ländern, keinen individuellen Anspruch. Historisch wurden Kriegs- und Vertreibungsschäden in Deutschland nachträglich über das Lastenausgleichsgesetz von 1952 ausgeglichen, finanziert durch eine Abgabe auf erhaltenes Vermögen; die Zahlungen liefen bis 1979 und werden seither nicht mehr erhoben.

Was die Ukraine zeigt

Der aktuellste Referenzfall ist gut dokumentiert. Der Europarat schuf mit der Resolution CM/Res(2023)3, verkündet auf dem Gipfel in Reykjavík am 16./17. Mai 2023, das Register of Damage for Ukraine. Seit dem 2. April 2024 können Anträge in 21 Kategorien eingereicht werden; 44 Staaten und die EU sind Mitglieder, erwartet werden Millionen Anträge.

Entscheidend ist, was das Register nicht ist: Es bewertet Ansprüche nicht und ordnet keine Zahlungen an. Es ist die erste von drei geplanten Stufen – Erfassung, später Prüfung, später Entschädigung. Wer daraus für die eigene Planung etwas ableiten will, sollte vor allem eines mitnehmen: Ersatz kommt, wenn überhaupt, sehr spät.

Die vier Risiken im Überblick

Was sich daraus praktisch ableiten lässt

• Unterlagen digital und außerhalb des Landes sichern. Grundbuchauszüge, Kaufverträge, Teilungserklärungen, Baupläne, Fotos des Zustands, Versicherungspolicen. Wer Ansprüche belegen will, braucht Dokumente – das Register-Verfahren in der Ukraine zeigt das sehr deutlich.
• Liquiditätsanteil realistisch bemessen. Eine Immobilie löst keine kurzfristigen Probleme. Ein Teil des Vermögens sollte bewegbar sein, ohne dass etwas verkauft werden muss.
• Nicht alles in einer Rechtsordnung. Das gilt für Immobilien wie für Konten. Zu den Kontowegen außerhalb der EU: unsere Seiten zum Bankkonto in Georgien und zum Bankkonto in Dubai.
• Handlungsfähigkeit aus der Ferne organisieren. Vollmachten, ein Verwalter vor Ort, erreichbare Kontaktdaten bei Versicherer und Bank.
• Finanzierung prüfen. Ein Darlehen läuft unabhängig davon weiter, ob das Objekt Erträge bringt.

Wie wir das einordnen

Immobilien sind in der DACH-Region häufig der größte Einzelposten eines Privatvermögens – und damit das größte Klumpenrisiko. Die Frage nach dem Kriegsfall ist deshalb weniger eine Frage nach dem Krieg als eine nach der Struktur: Wie viel hängt an einem Objekt, an einem Standort, an einer Rechtsordnung, und was bliebe handlungsfähig, wenn dieser eine Punkt ausfällt?

Beachten Sie besonders: Der Kriegsausschluss in der Wohngebäudeversicherung ist kein Detail im Kleingedruckten, sondern die Regel. Wer sein Sicherheitsgefühl aus der Police bezieht, sollte sie an dieser Stelle einmal gelesen haben.

Vor der nächsten Entscheidung klären

• Welcher Anteil Ihres Vermögens steckt in Immobilien an einem einzigen Standort?
• Sind alle Unterlagen digital und außerhalb dieses Standorts gesichert?
• Wie lange trägt Ihre Liquidität laufende Kosten ohne Mieteinnahmen?
• Kann jemand vor Ort handeln, wenn Sie es nicht können?
• Ist ein Teil des Vermögens in einer anderen Rechtsordnung und Währung erreichbar?

Stand: 3. September 2026. Versicherungsbedingungen unterscheiden sich je nach Vertrag; maßgeblich ist Ihre Police. Dieser Beitrag ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.

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